久旱逢甘霖！刚刚，徐州土拍再现溢价成交

今天，徐州主城区成功出让两幅位置优越的涉宅地块，其中市中心的四新巷地块经过两轮出价，由江苏财富房地产以1.8亿成功竞得，溢价率1.69%；庆丰路东、房亭河南侧地块，由云龙区国资旗下的隆兴建设发展有限公司以底价竞得。

今日土拍结果公示

值得注意的是，这是徐州本年度第3幅有溢价的地块，徐州上一次涉宅土拍有溢价还要追溯到5月25日，当时徐钢置业通过摇号拿下的苏堤北路A地块，至今已经过去202天。

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楼面价6788元/㎡

市中心四新巷地块溢价成交！

四新巷地块位于徐州市中心板块，小区东侧即是风尚自由城，南侧靠近中环广场，周边交通、商业等配套完善，生活便捷度很高，同时该地块容积率仅为1.21，限高24米，预计将打造6-7层低密洋房产品，地块不足之处在于地块南侧紧邻陇海铁路，后期可能会有一定的噪声影响。

位置示意图

中心区板块土地开发价值分析

土地市场方面：据克而瑞统计数据显示，在此地块成交之前，截止2023年12月12日，中心区板块5年仅成交11幅宅地，成交总建67.3万方，成交总价56.61亿元，平均成交楼板价约8411元/㎡，其中22年地价达到峰值，年度平均楼面价达10001元/㎡。

数据来源：CRIC

新房市场方面：目前中心区板块内在售新房有金为启宸、德基中山壹号、徐州天辰等，截至12月13日，今年中心区板块累计销售382套房源，成交均价约19151元/㎡，套均价约258.5万。

数据来源：CRIC

二手房市场方面：目前四新巷地块周边有多个小区在售，根据贝壳二手房数据显示，风尚自由城挂牌价格约1.5万/㎡，风尚米兰挂牌价格约1.9万/㎡，地块南侧同产品类型小区云熙府挂牌均价约为2.1/万㎡。

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楼面价6035元/㎡

云龙万达旁地块底价成交！

庆丰路东房亭河南侧地块，属于云龙区城东板块，周边配套较为醇熟，生活便捷度很高。该地块最大容积率2.65，起拍楼面价约6035元/㎡，地块性质为纯住宅，限高60米，预计将打造高层、小高层产品。

位置示意图

值得注意的是，根据土地建设要求，该地块需要配建计容建面1.61万㎡的定销房，建成后由政府以8000元/㎡进行回购，要知道该地块总建面不过3.61万㎡，剔除定销房之后，仅剩2万㎡商品房可售，起拍楼面价低至6035元/㎡也就情有可原了。不仅如此，该地块另需配建一所幼儿园无偿交由云龙区政府。

地块开发价值分析

土地市场方面：据克而瑞统计数据显示，不算此次成交的庆丰路东侧地块，2019-2023年，城东板块仅供应了4涉宅地块，平均成交楼面价5376元/㎡。

数据来源：CRIC

从土地成交现状来看，2019-2023年土地成交建面和成交楼板价均呈现“M”走势，地价峰值出现在2020年，当时由碧桂园成功拿下。

新房市场方面：据克而瑞统计数据显示，成交方面，近五年城东板块新房成交量呈现下滑趋势，2022年板块商品住宅成交量仅2.6万㎡，同比2021年下降88.76%，这主要是受供求关系变化影响。可以看出，板块内成交均价相对稳定，由于碧桂园云樾外滩的集中网签，最近一年仍呈现上升趋势。

数据来源：CRIC

由于板块土地市场供应稀少，城东板块新房目前仅有碧桂园云樾外滩在售，网签均价19929元/㎡。

二手房市场方面：根据贝壳二手房数据显示，庆丰路东房亭河南侧周边的小区香榭兰庭挂牌均价约1.4元/㎡，云龙万达中心名宅挂牌均价1.7元/㎡，尚仕名邸挂牌均价1.7元/㎡，德晟君园挂牌均价1.5万元/㎡。

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土拍预告：

起拍价超10亿，年底还有重头戏

12月20日，备受瞩目的新生里地块将正式开拍！

新生里地块位于黄河西路西、和平路北，土地面积约123亩。地块处于徐州少有的3条轨交线路交汇板块，出行十分便捷，目前拥有轨交1号、2号、3号线，加上和平大桥、中山南路、建国东路等城市交通要道，可快速通达徐州全城。

地块区位配套展示

新生里附近还有和平桥小学、解放路小学、王杰中学、妇幼保健院、户部山商业街、戏马台等醇熟配套，此外，地块周边自然资源丰富，黄河故道、徐州汉文化景区、云龙公园组成了丰富的景观体系，宜居属性较强。

地块位置图

目前，地块周边在售新房很少，只有妇幼保健院对面的南郊中茵城，还余极少量房源在售，参考单价约1.85万/㎡起。新生里地块届时究竟花落谁家，让我们拭目以待！