2024年，徐州楼市7大巨变！

2023年，徐州楼市经过多轮调整：房价到低位、政策猛烈轰炸、土地价格调整、产品提档升级。

2024年，市场会如何变化？房价会涨还是会跌？土地市场会怎样变化？今天我们结合相关数据，预测2024年徐州楼市的7大变化：

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1、预测一：2024年徐州房价两极分化，有的区域房价坚挺，有的房子降价也难卖

房价是大家最关注的话题，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱预测说：2024年，房价在成交量有所改善的带动下跌幅会收窄。

回看徐州，国家统计局数据显示，2023年1-12月，徐州仅有5个月的时间，全市新房环比下跌，其余7个月均环比上浮。

据金刚石数据显示，2023年徐州市区新房成交价也保持在1.27万/㎡，对比2022年略有上浮。

其实，这主要是结构性成交的结果。去年一年，1.4万/㎡+的改善楼盘成交占比达52.24%，1.2万/㎡以下的刚需房成交占比32.56%，所以拉高了成交均价 。

事实上，细化来看：2023年徐州房价两极分化，部分楼盘房价坚挺，最贵单价卖到3万+，部分楼盘价格一泻千里，刷新近5年下限。

开发商着急回款，刚需刚改新房拼价格；二手房放松限售，挂牌量创新高，房东踩踏式卖房；很多板块的买入门槛降低：

• 新城区：二手房9000多元/㎡起、新房1万/㎡起；
• 东区核心板块：新房1.3万/㎡起、二手房1.1万/㎡起；
• 市中心：新房1.7万/㎡起，学区二手房1.7万/㎡起，普通老破小单价不到1万/㎡…

经过2023年一整年的调整，2024年徐州房价预计会进入一个“整体相对温和”的状态。

直白点说，部分板块去年超跌了，今年预计会回正，比如新城区、东部核心区等区域。

这些区域规划没问题、利好落地也没问题，就是受到市场大环境影响，跌的有点多，等到2024年市场情绪稳定，会有一定的回转。

但是，也有部分板块房价会更惨。比如三堡、棠张等板块。

这些刚需板块，位置不核心没有成熟的配套，也没有太多实质性的利好落地，即便价格低，也抢不过市区的二手房。

“市区二手房有配套，还是现房，即买即住，价格有商有量。”随便来个人都知道怎么选。

2、预测二：2024年徐州楼市信心，将进一步修复

同策研究院研究总监宋红卫预测，2024年一线城市率先触底修复，一线城市具有风向标导向，有利于二线城市楼市的信心恢复，但是大部分三四五线城市仍然延续下行趋势。从趋势来看，2024年将呈现前低后稳的态势。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，预计2024年的市场成交量呈现温和上升的局面，但依然存在一定的压力，市场情绪难以短时间扭转，全年成交量预计高于2023年。

徐州是淮海经济区中心城市、新二线城市、省域副中心城市，对周边城市居民有一定的吸引力，预计会搭着大市场春风，迎来楼市的转折期。

据金刚石数据统计，2018年-2021年，徐州不含县城的市区每年成交套数稳定在5.6万-6.5万套，当然这里面有投资水分。

到了2022年，成交量锐减到2.23万套；2023年锐减到1.94万套，都是纯纯的改善自住客。2022-2023年，虽然成交量降了，但是跌的幅度变小，算是硬着陆了。

3、预测三：产品升级、产品内卷将进入新一轮高峰期

过去一年，全国各地都在卷产品。就像南京，改善楼盘都用上了豪宅专属的劳芬、当代、嘉格纳了。

2023年徐州多个新盘冒出，有亮眼实景、有突破点。但是纵横对比南京、郑州等城市，徐州的豪宅产品力、改善楼盘产品力还有很大的提升空间。

所以，预计2024年徐州产品力会有两方面调整：

一是，豪宅创新突破。豪宅做创新，一旦打开了这个窗口，就关不上了。2024年预计有10个新盘入市，届时也会有新看点。

比如云龙湖畔的紫宸公馆，开发商直言，要超越紫薇公馆，方案都磨了一年多了。不出意外，这应该是领衔徐州豪宅的存在了。

| 效果图非最终版，一切以实际交付为准

再比如，新盛在翠屏山的项目，预计会将以往豪宅才有的部分配置引入改善大平层中来，区域的产品力也会刷新，大家可以期待一波。

二是，在售改善盘要升级。现在不同以往，随着销售周期的拉长，很多楼盘续销不到1年就发现：产品过时了…自诩“改善天花板”的楼盘，被超越了，产品市场不认了、买房人不认了。

这个时候，要么升级产品力，要么降价求量。降价求量2023年很多楼盘都试过了，可以取得一时的销售业绩，但稍微拉长点时间线，就不太行了，毕竟总有楼盘比你降的更猛。

所以，还是要跟上时代步伐，做品质提升，让买房人物超所值。

4、预测四：2024年徐州土地供应不会太多

据统计：2023年徐州市区涉宅地块卖出去55块，其实民营房企、品牌房企参与拿下的只有4块，其余均为地方城投、国企拿下。

现在地方城投手底下的地块，可不要太多。

我们浅浅统计发现：2021下半年-2023年底，城投+地方国企拿下的涉宅地块中，有99块还没有启动开发，其中不泛市中心、东区的优质地块。

所以说，2024年徐州市场供地预计不会太多，主要集中消化已拍卖的地块。

同策研究院研究总监宋红卫预测说，房企的生存环境会有一定的改善，预计2024是国央企的融资窗口期，也是投资拿地的主力。

伴随着热钱进入国央企，预计徐州这99个土地，会有国央企的参与开发。

据了解，目前已经有部分央企在谈市中心、东区等优质地块，计划联合开发了。当然也有房企轻资产开发，做代建项目，比如绿城管理、东原等。

5、预测五：新盘产品户型结构，会出现变化

近几年徐州整体户型结构已经有了很大的变化，我记得2018年100㎡以下的小户型很多，但是这两年已经很少见了。需求在变化，供应也在变化。

2022年——徐州市区成交的2.23万套新房里，100-120㎡占比30%，120㎡-140㎡占比35%，140-170㎡占比18.37%，170㎡以上的占比12%；

2023年——徐州市区成交1.93万套新房里，100-120㎡占比24%，120㎡-140㎡占比35%，140-170㎡占比18.21%，170㎡以上的占比16.71%；

刚需户型成交占比在下调，120-170㎡的中级改善需求占比稳定，而终极改善户型的占比在上浮。

所以，2024年预计将会有更多的改善大平层产品出世。而且在户型设计上，也会有创新。

6、预测六：保交楼持续推进，一批延期楼盘迎来集中交付

2023年12月21日，住房和城乡建设部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议上强调，保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“而预售制度改革则意味着，全面推进预售和现售并存的开发销售新模式，渐渐向现售模式转型，彻底解决预售制下保交楼甚至烂尾的问题。”

在2023年徐州一些楼盘因为开发商资金链的问题，要么停工、要么延期交付，业主苦不堪言。

比如银城青雲府、合景珑樾东方、荣盛城6期、三盛汝悦未央、荣辉时代誉府、奥园玖珑天境。

这些问题楼盘，在2024年有望推进解决。

7、预测七：楼市政策或将进一步放宽

克而瑞预测：2024年地方调控政策料将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，一线局部或定向放松限购、调整交易税费征免年限等均是可选项，二三线城市或将全面解绑限制性购房政策并加码财税刺激。

据统计，2023年徐州针对刚需客、改善客、棚改购房人群、人才等客群，出台了16大救市新政。利率降到3.7%、公积金额度提高、买房补贴政策等。

目前徐州政策工具箱还有很多工具，比如契税补贴等，2024年房产政策或将延续宽松，政策将基本到位。

以上就是我们对于2024年徐州楼市的展望，欢迎大家评论区分享“你对2024年徐州楼市，怎么看”？