几经波折，徐州泉山森林海小区终于走上正规！
从车辆管理混乱，无法杜绝外来停车，到秩序井然，实现住宅小区停车收费制；
从草丛遍地“藏”垃圾，到废品加工利用再回收换取公共收益；
从物业公司服务、物管会服务到无人管理，到最终业委会创新出奇招“酬金制”聘选物业公司，小区治理逐步走向正轨……
很难想象，以上华丽蜕变的场景出现在铜山区泉山森林海小区，这是一个居民自治的小区，第三届业主委会会仅5名成员，却无偿服务29万平方米，1680户业主。仅仅一年时间，一个建成15年之久的小区焕然一新。
11月20日，记者走进铜山区泉山森林海小区，看我市居民自治组织优秀服务案例。
先前小区治理差，卖房“无人问津”
在徐州铜山区龙腰山公园西麓，有一个建设于2009年低密小区，小区涵盖洋房、叠墅和独栋别墅，建筑面积29万平方米，它的名字叫作泉山森林海。
干净整洁的泉山森林海小区
“以前有房产中介推荐客户来我们小区看房子，一听说是泉山森林海小区，便看也不看，因为物业服务太差。”市民段以明先生是该小区的业主，从交房他便一直居住在此。
居民段以明描述小区的变化
据他回忆，先前的泉山森林海小区可以用“脏乱差”形容，而且由于当时服务的物业公司无人约束，实际提供的服务令业主很不满意。段以明说：“有一年我们交了两次物业费，上一家物业公司刚走，下一家继续收，业主慢慢地对物业费的缴纳就有了抗性。”
现在的物业管理如何呢？在泉山森林海第三届业委会办公室，记者见到了业委会主任吴琴、副主任郑洁和委员沈朱珠。
据了解，由于一些原因，第三届业委会办公室并不是在物业用房内，而是副主任郑洁的车库，她无偿提供给业委会使用。
吴琴主任在业委会门口拍照
问及先前小区的存在的问题，沈朱珠说：“最让我们无法接受的是随处可见的垃圾，由于物业公司偷懒，很多垃圾被‘藏’在草丛中、拐角处等不易看到的地方。”
“小区交房已15年，经历多任物业服务公司、物管会自治等反复的恶循环，伤害了业主对物业服务方的信赖。”吴琴对记者讲，物业公司的服务跟不上，业主缴费率不高，双向矛盾叠加，长此以往问题越来越尖锐，以致无物业公司愿意服务我们小区。
全体业主投票开启小区治理之路
2019年，吴琴就是第一届物管会主任，在街道和社区的支持下实行小区自治，由于各种原因，没有坚持下去，仅仅维持了半年左右的时间，这也是前期小区治理较好的半年。
后再次回到选聘物业公司包干制的模式。
先前小区状态
2023年年初，小区的环境越来越差，小区热心业主实在无法忍受，决定再次成立业委会、把小区自治的道路继续坚持下去。
沈朱珠对记者讲：”2019年的自治，由于存在物业服务人员用工风险、小区管理全部依赖物管会成员，占用太多的时间精力等现象，最终以失败告终。”
先前小区状态
第三届业委会筹备期间，各成员一直在思考，如何实现既能保证物业用工风险分离、物业服务专业性不受影响，又能确保业委会对物业有较大的管控力度？最终各成员一并选择“半自治”的方式：
即业委会通过招聘物业合作方、参与制定小区物业管理方案的方式管理小区，同时制定考核方案和奖惩机制，业主物业费、小区的公共收益全部缴纳到业委会公户，由业委会根据考核结果，采用“酬金制”的方式按月与物业合作方进行结算，确保物业管理方案的执行落地。
小区现状
“这样业委会才能够充分发挥作用。之前小区发生过好多次物业公司收取物业费后服务半年就毁约，再来一家又要重复交物业费的情况，‘半自治’可以修复业主对物业服务方的信任。”沈朱珠说道。
在吴琴的带领下，小区再次通过合规合法的程序成立了泉山森林海小区第三届业主委员会，各业委会成员义务为小区免费服务，不拿任何报酬。
第三届业委会成立合照
由于前期遗留的业主和物业服务方的矛盾较多，矛头纷纷指向第三届业主委员会，加之很多业主对物业管理的法律法规缺乏学习和认知，在很长的一段时间后，业主才逐步认可自治组织的工作。
第三届业主委员会办公室并不是在办公楼里，而是一处地下室，甚至“家庭味”要比“办公味”浓郁，这里是业委会副主任郑洁的车库。
办公地址
门头为简易的KT板制作的“第三届业主委员会”字样，进入其中左侧为两个工位和一处文件柜，最内侧为两台办公电脑，除此之外，整个办公室仅有几张椅子，甚至连会议桌也没有。
如何将一个被物业方舍弃的小区治理得井井有条？一开始经历了何种困难？沈朱珠回忆：“虽然刚开始干物业管理，我们不如专业的物业公司懂行，但我们认真学习。”
据了解，刚接手小区管理时，仅垃圾便清运两月之久。
社区投票和居民纸质投票存档
由于先前缺乏停车管理，很多临近小区的车辆纷纷停在小区中，使得秩序更混乱、出行隐患大。“全体业主投票虽然很麻烦，但少数服从多数的原则，业主都能接受。”郑洁介绍，每进行一次投票活动，要花费一个月的时间，但最终的结果业主都认可，只有业主都认可，工作才好开展。
建立公平公正公开的小区自治组织
在事件决议依靠全体业主投票的形式下，5名业主委员会成员各司其职：
吴琴，负责园区现场管理、物业合作方考核、公章保管；
郑洁，负责现场事务对接、公共设备设施维护、财务管理；
张平，负责绿化管理、电动汽车、电动自行车充电及改造；
邹艳飞，负责工程监督、小区采购、财务公示、档案管理；
沈朱珠，外部沟通、管理规范及文件起草。
分工表
在业委会办公室，郑洁向记者展示了各种资料，如公共收益公示存档、业主每一次决议投票存档、合作方合同及补充协议等等，这些资料是业委会工作的“凭证”。
“每一笔账单都公开透明，向业主公示；每一次重大决议，都进行业主投票，这样业主才会更信任管理。”郑洁介绍，投票的形式分为线上发起、线下纸质票和社区配合投票等多种形式，确保合规合法地生成决议结果。
郑洁在向记者公示账目
此外和传统物业公司选聘形式不同的是，泉山森林海小区摒弃包干制，而是采取酬金制。
物业公司只需提供对应的服务，物业费的收缴权在业委会手中，这样既保证物业服务工作和账单清晰，还可以以品控分数对物业公司进行制约和反管理。
铜山街道龙腰山社区书记高琛表示，居民自治工作最难展开的前提是投票结果的合规合法，在业委会最大限度投票的基础上，社区拥有居民的花名册，再进行“补量式”投票，使得投票的结果符合相关条例的规定，这也是社区网格化管理推动社区治理的意义所在。
小区现状
铜山区住建局房产服务中心物业科相关负责人认为，“投精力、投时间、投资金”才是小区自治的根本方式，而由业主组成的业委会，真正“我管我家，我家我管，我爱我家，我家我爱”。
一年时间，泉山森林海小区不仅仅实现了华丽蜕变，治理得当，成为自治小区的典范，业主居住在干净舒适、出行从容、居住安全的小区里，也倍感有面儿。
小区现状
段以明对记者说：“业委员成员都很尽责，像对自己的家一样对待小区，而且以前每平方物业费每月收取一块多，现在只要六毛！”
