一个非常重磅的信号！全面现房销售的时代或正在加速到来！先是4月8日，经济观察报发布消息，称“现房销售进入倒计时”，尽管没过多久，这则消息就被删除了。紧接着外媒传来消息，彭博新闻社披露，中国据悉正在考虑在全国范围内推广商品房现房销售制度。而就在近日，河南省信阳市出台房地产新政，拟对新出让土地开发的商品房全面实行现房销售。我们都知道，“取消预售制、全面现房销售”其实已经提了很多年，这两年随着市场下行带来的一部分房企爆雷和项目烂尾，让这样的呼声也越来越高。而今年这一连串的消息和动作都在表明，这场楼市大变局恐怕真的要落地了！5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》文件，提出全面推行现房销售。文件显示，为落实国家、省房地产相关政策，巩固房地产市场稳定态势，做好去库存、控增量及防范市场化风险等工作，信阳市住房和城乡建设局结合当地房地产市场运行情况，起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，公示期为2025年5月6日至5月15日。该文件提出六项措施，涵盖严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公司制、合理把握工程进度，准确界定新出让土地等措施，为全面推行现房销售做了万全准备。一、严控预售许可条件。按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。二、严格预售资金缴存。商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案前置环节。开发企业按规定在商品房买卖合同、个人住房贷款合同中注明监管账户账号为首付款、按揭贷款等到账账号，确保预专户专存。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。商业银行和公积金管理机构要将贷款直接发放至监管账户，未直接发放的负责追回，无法追回的承担赔偿责任。三、规范预售资金使用。监管账户中重点监管资金专项用于开发项目工程建设费用，严格按照建设进度拨付节点及合同约定，经审批由监管账户直接拨付至项目施工单位、材料设备供应等单位账户，确保专款专用；属于一般监管资金的，可由开发企业提取和使用。四、严格实行项目开发公司制。项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。五、合理把握工程进度。以“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供现场施工图片、工程款发票及银行资金拨付凭证；以“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供施工现场图片。六、准确界定新出让土地。新出让土地的时间，以土地出让合同签订日期为准。虽然河南信阳是一个四线城市，但这件事传递出的信号不可谓不重要！首先，说明现房销售已成为房地产发展新模式的重要内容和改革方向。并且和以往的“推进”“试行”等等说法不同，现在是直接落地为现实，有风向标意义。其次，在现房销售政策上提供了范例。从预售制到现房销售，不是一拍脑门的决定，这种变化过程中需要极为复杂、审慎地考量和统筹，如何让政策顺利推行并且不过多对市场产生不利影响，这很重要。再次，现房销售大概率会因城施策。信阳之所以率先推出这样的政策，是因为当地出现了不少房企楼盘交付延期、销售不畅等问题，导致房地产销售后劲不足。现房销售的意义是来解决这些问题，而具体到不同的城市，就面临不同的行情，多大程度推行现房销售就要“因城施策”。早在2005年，央行就提出“考虑取消房屋预售制度”，但当时楼市正处于狂飙行情，大多数人并不赞成这样的做法。直到2016年，广深、南京等城市为了给土拍市场降温，真正打出了“现房销售”这张牌，但这更多的是临时性调控手段。后面2021年，青岛发布的“十四五”住宅发展规划中，开始正式写下“逐步推动实现现房销售”。去年8月份，住建部公开表态，已将现房销售被列为“构建房地产新模式”的重点工作之一”。去年12月，一纸重磅文件震动楼市——住建会议明确将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”列为2025年度重点任务。截至目前，据不完全统计，自2022年以来，全国已经有超过30个省市发布了推进现房销售试点的相关文件。包括北京、深圳、上海等一二线城市。例如，北京规定2025年后30%新出让地块需现房销售，深圳在土地出让中明确部分地块现房条件。部分城市更已经全面推行“现房销售”。2020年，海南成为首个全面推行现房销售政策落地的省份，规定“2020年3月8日后新出让土地商品住宅必须现房销售”。徐州虽没有出台规定推行“现房销售”，但也已经有“准现房地块”出让。2024年9月份，被万泽吉云（江苏）商业发展有限公司底价摘得的汉风一中西B地块，将打造第四代住宅，成交总价4.58亿，成交楼面价6502元/㎡。
该地块要求准现房销售，须在房屋主体封顶完工、景观绿化施工后，才能对外销售！
不过，拿地刚刚半年，项目还没开工，开发商就破产了！由于该开发商向一家建设工程公司借款5000万元，到期无能力偿还，今年3月份被债权人申请破产重整。还好要求必须准现房销售，项目还没启动。如果开发商快速开工预售，再爆雷烂尾，那才坑！
不仅政策端持续推进，需求端对现房的认可度也在不断提升。自2022年起，现房在新房中的占比持续上升。
据国家统计局数据：
①2025年1-2月，商品房期房销售6940万平方米，同比下降11.8%；
②现房销售3806万平方米，同比增长10.0%。
③从占比来看，1-2月现房销售面积占总销售面积的比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点，较2023年全年提升12.9%。
当然这些数据背后，一方面是试点城市带动，另一方面则是一些“卖成现房”的项目贡献了一定比例。换句话说，不管房企愿意不愿意，现房销售越来越近已经几乎成为一种现实。那么客观来讲，应不应该推行现房销售？推行现房销售又有什么好处？这些年，预售导致的烂尾风险、质量纠纷严重削弱购房者信心。从数据端来看，全国商品房销量在2021年见顶，2022年从之前的“双18”跳水至“双13”，2023年跌至“双11”。
国家统计局最新数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
跌破了“双10”，跌至“双9”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
当然，销售数据不断缩水的主要原因是大周期下的调整。而现房模式，项目建筑质量所见即所得，避免了传统期房销售中交房“货不对板”以及烂尾的风险，如果推行下来，将一定程度上修复购房者的信心，提振需求。相比预售，现房销售要求房企具备更强的资金和运营能力，从而加快低效中小房企的出清。海南试点后，头部房企市场份额从45%提升至68%，产品品质也显著改善。同时，现房销售模式下，房企为了吸引购房者，在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升。现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。换言之，现房销售将倒闭房地产行业的“优胜劣汰”，提升行业整体水平，产品力也会迎来一定提升。
在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，能够直接改善市场供需结构，加快库存的去化，也有利于房地产发展新模式的构建。
写在最后：
推行全面现房销售是大势所趋，也是民心所向，随着现房销售制度的落地，房地产市场可能会迎来新一轮的积极变化。
但同时值得注意的是，这也不意味着所有城市都要盲目跟进现房销售政策，对于库存量大的城市或区域，全面推行是必然；而对于库存量小或者市场热度高的城市来说，差异化地去合理使用现房销售和期房销售的组合，可能会更好。
因城施策、因地施策，可能仍会是“推行现房销售”的一个特点。
